-''Oye, ¿Tú tienes hipoteca? ''
-''No, yo vivo de alquiler''
Seguramente todos hemos sido testigos de conversaciones de este tipo en el bar o en casa del vecino.
La hipoteca. Una noción que el 99,9% de las personas que son legos en Derecho asocian a un bien inmueble, una vivienda y a una entidad financiera. En una simple frase como la que encabeza este post, donde todas esas personas ven una simple y banal conversación sobre la casa del vecino, los juristas vemos un derecho real de garantía (la hipoteca) y un derecho real de goce (arrendamiento o alquiler). Y cuando hablo de derecho real no me refiero a que ese derecho tenga un carácter regio o monárquico. Hablo de un derecho que recae sobre una res (real) o cosa, sobre bienes concretos y que atribuyen un señorío o un poder directo o inmediato sobre los mismos. Si bien me parece bastante interesante la postura del jurista Jose Luis Del Moral (@JOSELUISDELMOR1) para quien tales derechos no existen sino que solo son fruto de no entender la diferencia entre derechos y facultades, ya que sobre los bienes lo que se ejercen son facultades y no derechos.
En concreto, la hipoteca es un derecho real de garantía: implica la sujeción de un bien que garantiza el cumplimiento de una obligación principal y que no siempre tiene que asociarse a un bien inmueble, puesto que también existe la figura de la hipoteca mobiliaria (aquella que recae sobre bienes muebles). Pues bien, los derechos reales de garantía otorgan a su titular un poder real sobre una cosa ajena, como garantía del cumplimiento de una obligación, de tal forma que si ésta se incumple, puede el acreedor convertir la cosa dada en garantía en una suma de dinero mediante su venta y cobrarse la deuda con el importe obtenido. En el caso de la hipoteca que todos conocemos por tanto implicará que el bien que garantiza el pago del préstamo hipotecario que nos concede (cada vez menos) el banco, de ese principal o crédito que la entidad financiera nos otorga, es el bien inmueble que se encuentra en posesión nuestra a modo de garantía, y sin que haya desplazamiento posesorio, porque el inmueble hipotecado permanece en poder del deudor.
La naturaleza jurídica de la hipoteca como un derecho de realización de valor implicará que si el deudor hipotecario incumple la obligación garantizada mediante hipoteca, el acreedor (en este caso el la entidad financiera) puede convertir el inmueble hipotecado en una suma de dinero mediante subasta pública y asi cobrarse el importe de la deuda pero no podría quedarse con la propiedad del inmueble puesto que en nuestro ordenamiento jurídico se prohíbe el pacto comisorio. Es lo que se produce a través de la ejecución hipotecaria. Pero si el valor que recibe el banco no cubre la totalidad de la deuda pendiente, el deudor además de perder la vivienda aún sigue debiendo parte de la deuda, en base al artículo 1902 del Código Civil que consagra el principio de responsabilidad patrimonial universal: ''Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros''.
Aunque todo lo expuesto pueda parecer a priori una clase de segundo de carrera, creo que es fundamental para entender con exactitud la principal cuestión de la que trata este post: La limitación de la responsabilidad patrimonial universal de los deudores hipotecarios, la dación en pago y el sistema Fresh Start.
